Info lelong

Kenapa Nak Kena Beli Rumah Lelong?

Terdapat beberapa cara untuk memiliki rumah, di antaranya adalah melalui lelongan, pembelian baru (new development) dan juga secara subsale (rumah second hand dibeli melalui ejen atau pemilik).

Kenapa nak kena beli rumah lelong? kenapa tidak subsale ataupon new development?
Jawapan yang saya rasakan sesuai adalah HARGA. Sudah tentu kita semua tidak mahu membeli sesuatu barangan dengan harga mahal, semua orang mahu membeli sesuatu barangan dengan kadar murah kan.

Melalui lelongan, kita dapat (secara tepatnya boleh dapat) rumah dengan kadar yang boleh dikatakan amat murah. Amat murah disini, merupakan 50% - 70% di bawah harga pasaran (market value atau MV). Cthnya sebuah apartment yang MV nya RM100k di beli dengan harga RM30k - RM50k sahaja. Tipu? Sudah ramai orang dapat membeli rumah pada kadar ini.

Real Case Study 1 (Tahun 2010).
Area : Damansara Damai
MV : RM80k
Sewa : RM350
Harga yang di beli melalui lelongan : RM36k
Unit ini berjaya dibeli pada kadar 55% bawah harga pasaran.

Real Case Study 2 (Tahun 2012).
Area : Balakong
MV : RM70k
Sewa : RM430
Harga yang di beli melalui lelongan : RM27k
Unit ini berjaya dibeli pada kadar 61% bawah harga pasaran.

Real Case Study 3 (Tahun 2010).
Area : Puchong
MV : RM65k
Sewa : RM330
Harga yang di beli melalui lelongan : RM24k
Unit ini berjaya dibeli pada kadar 63% bawah harga pasaran.

Real Case Study 4 (Tahun 2012).
Area : Bukit Subang
MV : RM65k
Sewa : RM350
Harga yang di beli melalui lelongan : RM17k
Unit ini berjaya dibeli pada kadar 73% bawah harga pasaran.

Menarik bukan? semua ini bukanlah mitos. Dengan berbekalkan dengan ilmu pengetahuan, kesabaran dan juga keberanian yang dikurniakan oleh Illahi, anda juga mampu untuk mendapatkan rumah pada kadar yang amat murah.

Terdapat beberapa homework yang perlu di lakukan sebelum anda membida sesebuah rumah, akan saya kongsikan di post yang akan datang.



HOMEWORK SBLM, SEMASA & SELEPAS MEMBIDA RUMAH LELONG

**Info di bawah di ambil dari blog sifu saya iaitu http://www2.pie2020.com/blog/

Serba sedikit berkenaan dengan rumah lelong… sebelum ini sudah banyak yang aku ulas pasall process pembelian rumah lelong.. aku rasa ramai yang dah terror .. dann pahamm dengann process beliann rumah lelongg… macam macamm pengalaman korang akan dapat dari pembelian rumah lelong niee… memang boleh dapat murahh .. below market pricee… tapii ada jugak yang dapat lebih kurang market price saja … ada gak yang dapat lebih tinggii dari market price di sebab kan kos kos baik pulih rumah tu terlaluu tinggi ..

suka aku nak cakap kasi nie yang beli rumah lelong ada risiko yang kita kena ambil …semua riskk tu boleh di kurang kan sekiranya kita tau apa yang perlu kita buat sebelum membida rumah lelong tersebut…..mari kita list kann langkah langkah yang perlu kita ambil sebelum dann semasa beli rumah lelong niee …..

1. Dapat kan listing rumah lelong darii internet…. atau pun surat khabar…. rajin rajin lah semakk list rumah lelongg.. tgk tgkk kalau ada yang berkenan di hati …. ikut budget anda ..kalau budget below RM50k .. cari lah rumah lelong yang range harga tu .. jgn pening kan kepala tgk listing rumah yang harga RM100k ke atass pulak ….. pasti kan sudah buatt kira kira dulu sebelum nak beli rumahh… dari segii loann berapa boleh layakk utk apply … total committment … payment rekod … ccris tu cantik ke tak ….

2. Bila dah dapat list yang berhajat di hatiii …..MESTI pegi site visiitt …. niee penting nie yoppp … mestii tgkk dulu rumah tu .. sebelum pegii bidding …. tgkk location tu strategicc kee tak … berapa sewa … rumah tu kosong ke tak … ada tenant kee .. atau pun owner yang dudukk …. semua tu kena ambik kira …. apa kemudahann lain yang ada berhampiran dengann rumah tu .. berapa jauh dari pusat bandarr …. apa advantage lain yang kita dapat kalau kita beli rumah nie..

3. Bila dah tgk rumah tu … estimate lah berapa repairr kos rumah niee…. terukk sgt rumah niee. hahaha … jgn terkejutt kos repairr nye boleh mencecahh RM5k atau pun RM10k …. sebab tu lah kita kena pegi tengok rumah tu dulu …… kalau ada tenantt .. senang lah kan .. boleh masukk dalam rumah …. tgkk keadaan rumah .. tapi kalau rumah kosongg … boleh jenguk jenguk dari celah tingkapp je lah.. cuba lah riki riki jiran yang terdekatt .. berapa lama rumah tu dah kosong … bekalann apii airr ada lagi kee tak ……..

4. Check maintenance fees… cukaii pintu .. cukaii tanah ….. hehehe .. rumah kat malaysia nie bykk sgtt cukai nyee.. ada rumah pun bykk cukaii .. kalau tak de rumah lagi lah sakitt .. hehehe ..apa pun terpaksa bayar lah kan …. check kat maintence opiss .. berapa bykk tertunggakk .. yang ini bagi rumah jenis apartment .. kondo lahh…. biasa nye koss maintenance tu yang tinggi …. rumah dah lama kosong .. sapa lak nak byr maintenance dia .. pasall maintenance fees tetap jalan .. tak kira rumah tu ada orang kee tak ker… hehehe……alangg alang mauu checkk .. gi lah checkkk caveat sekali ….. heheh …kalau kita mauu beli rumah yang mahall niee.. pastii kan takde private caveat lahh.. .tapi kalau rumah murahh.. aku sendiri pun tak check caveatt …. nak selamat .. better gi checkk caveat kat pejabat tanah lahh… takut lah owner ada letakk personal caveat .. susah nanti kita …. kalau caveat dari pihak bank okay jee .. takde masalah utkk kita beli pasall bankk akan tarik balik caveatt tu …

5. Lepas kita dah survey tu bill bill tertunggakk …. kos kos repairr … malam tu mestii tak laluu nak tidoo … hehehe ..mesti mau buat kira kira lah… berapa total koss nyee … beerapa yang bankk coberr …. ada setengah bank yang cober maintenance charge… cukaii pintu ….cukai tanah.. semua tuu kita boleh refer ke proclamation of sales… kat situ semua detail yang kita nak ada … nama owner lama … detail properties tu …leasehold kee .. free hold ker… keluasaan rumah tersebut …. berapa bilik ….term and condition nyer.. semua nye ada .. .. dapat kan proclamation of sales nie dari pelelong rumah tersebut… .

6. Bila dah ambik kira semua kos kos di atas… kita decide utkk proceed beli rumah niee. ….. Wwowow .. mesti semangat pasall nak beli rumahh … sapa tak nak beli rumah yang murahh…. beli dah tentu untung nye kan …. kena INGAT … masa bidding nanti … mesti ada orang camm kita gakk lahh.. maksud nye ada kemungkinan pembida yang lainn… ingat senang kee nak dptt reserve pricee……. kat sini kita perlu sett kann berapa LIMIT kita nak bidd rumah tu …. mesti ada limit … jgn lakk korang masukk bilikk bidding tuu korang bidd sampai dapat lak rumah tu …. mesti ada targett pricee … limit mauu bidd sampai berapa … cam mana nak sett limit …. kena lah tau berapa market price rumah tu …. kalau kata market price rumah tu RM100k …. limit korang mestii lah at least 20% kurang dari market price…….pasti kan harga yang kita dapat darii bidding tu kurang darii market pricee lah… kalau korang beli harga lebih kurang market price jeer… baik beli atas tangann orang jer … tak yah pening utkk kejar masa ….

7. Lepas dah sett limitt rumah mana yang kita nak masuk tu ….. harii sebelum biddingg tu kena lah buat bank draftt…. atas nama bank yang lelong rumah tu …. biasa nye bank draft akan di kenakan 5% or 10% dari reserve price…. kata kan lah reserve price rumah tu RM50k … kena lah buatt RM2500 or RM5k bank draft nye… yang ini boleh refer ke proclamation of sales tadi .. sama ada 5% or 10% ..

8. Tiba hari lelongan yang ditunggu tunggu .. korang pun pegii lah dgn happy nyee … dengann harapan agar dapat rumah tu lah.. hehehe … pasti kan pegii sebelum masa lelongann tu berlangsung lah…jgn lambat lak .. kalau lambat korang nak bidd apa lak kann … semua orang dah balik …… kalau nak wakil kan orang pun boleh gakk .. pasti kan orang tu sampaii tepat pada masa nyee …. jangan dia sampaii lambatt …. pastu korang kena kelentong je lah yang rumah tu terjuall above limit korang … or rumah tu dah calll off … hahheheehhe ..nie kisah benar nie aku cite… bukan main main weeii …..

9. Masa register kat tempat lelongan tu pun hati hati lahh…pepandai lah korang cover line rumah mana yg korang masuk bidding …. ramai ada ulat ulat yang menunggu … wowow … menunggu mangsa jee ulat ulat niee… saja jee mau pawww duit korangg …. rasa nye ramai yang tauu kot ….. ada yang buat kaco utkk lawan rumah yang kita nak beli tu …. ada gak yang memang betul client diaorg masukk …. apa pun GOOD Luck lah di masa masa begini …

10 . Bila auctioner sudah mulakan lelongan ….. ulat ulat ada gak yg sibukk kaw tim … nasib korang lah terlibat kee tak ……kalau takde apa apa … tungguu lah sampai unit yang korang register tu di panggil … wowow … hati masa tu pasti berdebar debarr …. harapann menang RP lah.. tak kan korang harap ada orang bidd lak rumah tu .. tul tak … heheheh … andai kata ada orang lain yang register sama unit tu … korang bidd lah mengikutt LIMIT korang … jangann emosii ok … jgn terlaluu grairahh utk menang … follow your LIMIT … kena ingat kalau tak dpt rumah tu … ada banyak lagi rumah lain yang baguss .. yangg murah dann strategicc…. tak semestii kita masuk bidding utk menang saja ….. aku sendiri pun berapa kali dah kalah bidding … tu perkara biasa bebbb… jangann lak korang rasa downn lakk yerkk …

11. Kata kan masa bidding tu korang menang …… korang akan sign contract of sales…. benda nie penting bagi membukti kan korang lah successfull bidder .. atau purchaser bagi unit lelongan tersebut…. document nie akan menggantikan snp … (sales and puchase aggrement ) …. kalau sapa yang register dengann agent tu … tapi kena bayarr RM2000 utkk contact of sales niee… maksud nye korang dah kena tipu lahh …… bykk kes berlaku yang mana agent minta RM1500 or RM2k dengann reason… tu kos snp … heheh…

12. Lepas sign contract of sales… korang kena bayar RM50 or RM100 kepada pelelongg utk duit setem contract of sales tadi … ialah apa apa aggrement mesti lah ada stamping.. kalau tidakk mana validd yoppp …. kena ingat tu …. tu je lah koss korang sebenarnyee….

13. Contract of sales nie boleh collect selepas 2 or 3 hari bekerjaa utk diorang buat stamping … tapi kalau korang masuk bidding kat mahkamah… masa tu gakk boleh tunggu utk collect document tu …

14. Lepas dah ada contract of sales …. pegi lah submit loan secepat yang mungkin…. kalau boleh lari keer.. boleh terbang ker .. .hehehe ..buat lah apa yang patut asal kan loan tu di submit cepat….kalau boleh ari tu dapat .. hari gak lah korang gi submit loan … sedia kan pay slip 3 bulan … EA form .. or KWSP penyata terkini … bank statement gaji masuk … atau document yang berkaitan sekiranye korang ada side income lainn.. cam sewa rumah tu kena ada tenancy aggrement lah… ..bank statement yg sewa tu masuk … kena ingat beli rumah lelong nie korang ada masa 90 or 120 hari saja .. utkk loan korang tu disburse … kalau lewatt.. kena minta extension .. kalau dpt extension tu .. mesti lah kena bayar penalty nyee pasal pihak bank lewat dpt duitt dari lelongan rumah tersebut…

15. Kata kan loan korang dah approved… biasa nye 2 mingguu dah tau result dia …. bank akan forward loan tu ke panel lawyer diaorg… utk urus kan documentation lah.. apa aggrement yang terlibat…. loan aggrement … masa nie bykk urusann lawyer kena buat …. kena dpt consent darii majlis perbandaran … dari pejabat tanah.. dari developer …… pasti kann korang FOLLOW UP …. apa status terkini loann korang tu lah… … jgn korang senyapp jee .. bila dah sampaii due date baru lah terhegeh hegeh nak follow up …. time tu dah terlambat yop … kena lah lawyer yang tidoo….. bila korang call .. dia baruu perasann due date nye dah nak expired…alamat nye selamat lah rumah tuu …. ada kes yang terlelong balik lah… heheheh …

16. Sementara tungguu loan disburse tu … korang buat lah apa yang patut kat rumah korang ..hehehe. part nie aku malas nak ulas lahh… korang lagii pandaii … ada yang takk sempat dapat contract of sales … dah pecah masukk rumah tuu ….kena ingat selagi loan korang belum 100% disburse .. rumah tu belum lagi hak korang lagi …cuba elak kan benda benda yang boleh memening kan korang ….. relaxx .. tak lari gunung di kejar… tak lari rumah korang tu nyer……

17. Settle urusan semua .. korang dah seronok collect sewa.. yang mana ada plan nak juall .. dah letak iklan for sale lak pulak …. apa pun GOOD LUCK lah kalau korang rasa nak ceburi bidang rumah lelong niee …..apa yang aku taip kat sini berdasar kan pengalaman aku sendiri …. mungkin ada yang kurangg …. korang kena lah carii info yang lain pulak kat luar sana ….

15 comments:

  1. seronok aku baca kat point real case study tu..

    ReplyDelete
  2. cmne la bleh menang hrga kaw2 rendah dr MV ni... da join auction lbih 10 x..da try dkt 20 buah rumah... 1 pn x lekat... nk kne mnuntut ni...

    ReplyDelete
  3. Salam
    Saya ju..bln ni saya ade beli umah lelong flat kos rendah dgn harga rm57000..reserve price pn harga yg sama..xde org masuk bid..soalan saya...kalau pembelian umah lelong ni mmg perlu 2 lawyer ke atau boleh guna 1 lawyer je?

    Terima kasih..

    ReplyDelete
    Replies
    1. tahniah kerana dpt rp.
      Kes skrg ni boleh ada 2 senario.

      Senario 1: Bayar cash rm57k.
      - 1 lawyer shj yg diperlukan utk melakukan 1 kerja shj, iaitu penukaran nama dari owner lama kpd owner baru. 1 bil akan dikenakan utk 1 kerja ini.

      Senario 2: Mendapatkan pinjaman perumahan dari Bank.
      - 2 kerja kena dilakukan oleh pihak lawyer, iaitu tukar nama dan penyediaan agreement pinjaman antara owner baru dgn bank. 2 bil akan dikenakan.
      Boleh menggunakan lawyer yang sama utk melakukan 2 kerja ini, asalkan lawyer ni panel dgn bank yang memberikan pinjaman.
      Dinasihatkan agar menggunakan lawyer yang sama, sbb caj yg dikenakan akan menjadi kurang berbanding menggunakan 2 lawyer.
      Kerja akan menjadi lg senang dan lancar.

      Delete
    2. Terima kasih di atas penerangan encik...

      Delete
  4. eh..berapa byk 'hehehe' la..hahaha..gurau je bang,kurangkan hehehe tu pun menaik gak..nnt klu ada duit lebih aku calling2 hg.

    ReplyDelete
  5. Tuan bank apa yang senang nak lakukan TNA kite..saya cuba dkt maybank..susah sangat tak lepas jgk

    ReplyDelete
  6. Maaf, saya tak faham sangat ayat dalam step no 11 tu..
    Ade kene bayar ke untuk contract of sales tu?
    TQ..

    ReplyDelete
  7. maaf nak tanye sikit bab tukar nama dari pihak bank kpd pembida
    kenapa proses nak tukar nama tu ambil masa yg lama..sya dah tunggu
    lebih dari setahun masih x setel lg..

    ReplyDelete
    Replies
    1. Melibatkn byk pihak, pej tanah. Mmg diorg ni kerja efesien. Sbb tu mkn tahun. Aku pny ada yg 2 tahun. Hehe

      Delete
  8. macam mana kita nak tau yang rumah lelong tu dah tukar nama ke belum. apa dokumen yang kita dapat bila rumah tu dah tukar nama. rumah lelong ni saya beli cash dan dah dpt contract of sales

    ReplyDelete
  9. Bang nk tanya, klu sya nk beli rumah lelong corner lot. Dlm dokumen tulis rumah setingkat corner lot. Dh dilelong 2 tahun. Tp dlm masa lelong, tuan rumah dh renovate tambah rumah 2 tingkt di bhg tanah corner lot tu (so jd setingkt + 2 tingkat) . So klu berjaya, kami kena ganti rugi utk rumah yg ditambah tu ke?
    Pemilik adalah indian n masih tinggal dirumah tersebut. Tu yg pelik, loan xbyr to boleh renovate tambah rumah kt tepi lak.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Sbnrnya tak perlu byr apa2 kpd owner lama. Sbb rumah tu dijual As Is Basis.
      Cumanya agak ssh utk deal dgn owner yg tidak tahu law, dia fikir kos semua tu dia boleh claim balik. Bila masuk bab ni, gunalah skil negotiation anda.
      Ada juga kwn2 sy alami benda yg sama, dia byr la sedikit utk menyenangkan urusan.

      Delete
  10. Salam bang .. Nk tanya berkenaan lawyer.. Bleh ka kalau kita select lawyer sndri utk uruskan penukaran nama dan agreement loan tu? Sy difahamkan biasanya lawyer bank kos agak tinggi, sekitar 6% +.. Kalau lawyer kita cari sndiri dalam lingkungan 3% camtu.. Mohon pencerahan yg arif

    ReplyDelete