Friday, January 18, 2013

Lokasi... lokasi... lokasi...

Ramai penulis buku/blog menyarankan pemilihan lokasi teramat penting dalam membeli rumah. Tidak dinafikan sama sekali. Pemilihan lokasi memainkan peranan besar dlm bidang hartanah ini. Jika silap pilih lokasi, kesannya yg kemungkinan akan dihadapi oleh pemilik adalah seperti :

a) tiada kemasukan penyewa bg tempoh yang lama.
    Pemilik terpaksa mengeluarkan duit poket sendiri untuk membayar installment kepada pihak bank,  
    seterusnya cashflow menjadi -ve. Daripada harapan untuk memiliki asset telah bertukar menjadi liabiliti.

b) value rumah tidak naik-naik dlm tempoh beberapa tahun.
    Rumah tak ada penyewa, nak jual tapi harga pasaran tak naik-naik. Kalau jual mestilah sama dengan
    harga beli dulu, bila kira balik kos lawyer, mrta, penalti dan valuation jwbnya -ve la, siap kena topup duit
    lg.

Jgn kerana harga yang ditawarkan samada dari pihak pemaju ataupun pihak penjual mengaburi keputusan yang dibuat. Ayat-ayat best yang selalu digunakan oleh pihak penjual adalah seperti
"Harga ni dah murah, lagipun tempat ni akan membangun satu hari nanti". 

Penggunaan perkataan "akan" amatlah berisiko. Ianya terlalu subjektif. Bila akan membangun tu? mungkin tahun depan? mungkin 5 tahun lagi? mungkin juga 10 tahun lg.. dan mungkin juga tak bangun-bangun..



Sanggup ke anda mengambil risiko ini jika anda hanya mengharapkan info yang di berikan oleh pihak penjual sahaja. Ingat, pihak penjual selalu dan akan sentiasa cakap benda yang baik sahaja.

Bagi saya, saya suka beli rumah di kawasan yang telah membangun, yang dah established. Saya suka dengan pendekatan ini sebab:

a) saya boleh menilai fasiliti yang ada di kawasan ini dan sekitarnya. 
Kemudahan ini penting bg menjamin saya boleh menyewakan unit saya ini dalam jangka masa yang singkat.  Fasiliti seperti kedai, stesen bas, lrt, stesen minyak, klinik, sekolah dll boleh dijadikan sebagai kayu pengukur. Lagi banyak fasiliti yang ada di tempat itu, lagi bagus.

Kewujudan McDonalds dan KFC juga satu kaedah yang bgs, ini kerana pihak mereka telah membuat kajian yang terperinci mengenai tempat itu sebelum membuka branch mereka di tempat itu.

b) Saya boleh menilai siapa yang menjadi majoriti penghuni di sana. 
Kita boleh melihat kaum mana yang menjadi penghuni utama, adakah bangsa asing (Indon dan Negro), adakah kaum India atau pun Cina. Jika target market untuk penyewa kita adalah kaum Melayu, mestilah penyewa selesa jika majoriti penghuni di kawasan itu melayu jugak.

Kalau kita sendiri pun, mana la kita nak tinggal di rumah tu jika satu blok tu bangsa asing, hanya kita jer yang melayu. Tak ramai yang boleh menghadapi keadaan ini walaupun kita semua ni Satu Malaysia.

c) Mengurangkan risiko "akan membangun".
Tiada lagi istilah akan membangun sebab kawasan tu sememangnya dah membangun.

Lagi padat kawasan tu, lagi jem kawasan tu.. lagi bagus untuk  pelaburan.
Itu menunjukkan kawasan tu  mempunyai permintaan  yang tinggi.

11 comments:

  1. Haiisshh.. bila akan mampu beli aera yang lrt/mrt akan naik ni... hehe

    ReplyDelete
    Replies
    1. sy ada satu unit flat di kwsn lrt akan naik. lrt tu skang dah dlm pembinaan. kurang 500 mtr dari flat sy tu.
      skrg dah dlm kira-kira nak lupuskan unit tu. kalo dpt jual rm70k pon sodap.. sewa rm350.

      Delete
    2. sewa rm350 tu +ve cash flow ker?

      Delete
    3. sewa rm350. dan rumah tu aku dah byr cash. so tak ada hutang.

      Delete
  2. Meh Tgk apartment nak jual tu...

    ReplyDelete
  3. salam, antara umah subsale dan umah lelong yang mane paling cepat dapat serah milik? kadang masa menunggu rumah beralih tuan ni makan masa 6-12 bulan kan? rugi r camtu..nnt nak bayyar instalment lagi

    ReplyDelete
    Replies
    1. slm. bergantung. tak boleh nak cakap jugak yg mana satu cepat serah milik. kalo kes lelong dan rumah tu memang kosong. lepas loan disburse jer, ko dah berhak sepenuhnya keatas rumah tu.

      pasal tukar nama, semua tu bergantung, sbb byk pihak yg terlibat, mcm developer, pej tanah.

      Delete
    2. jadi betul la ek tempoh serah milik 6-12 bulan ek? lame gak ek..patut r de bace tips sewa standby duit sewa skurang2nya 6bulan..beli umah baru prosesnye makan masa jugak yer?

      Delete
  4. Nk tanye..bnyk pembangunan di kuala langt berdekatan klia..pemaju claim akn jdi macam subng..sekarang penuh klapa sawit dn harga murah...berbaloi beli kawasan ni? Walau msih tk established

    ReplyDelete
    Replies
    1. keyword kat sini adalah AIRPORT. cuba tgk airport yang ada di seluruh negeri. Ambil contoh airport kota bharu, jika dulu masa airport mula2 dibangunkan, kawasan itu lengang dan kosong. Tapi sekarang ni, dlm radius 5km jer, hampir kesemua fasiliti ada. Tapi setelah berapa tahun? 10 tahun? Sama jugak dengan Subang.

      Benda ni akan berlaku di setiap airport, disebabkan oleh ianya merupakan pintu keluar masuk (bg pengangkutan udara) ke kawasan itu.

      Jika di tanya adakah ianya berbaloi atau tidak, adakah ianya berbaloi jika rumah itu kosong sehingga 5-10tahun sementara nak tunggu kawasan itu membangun? Jika anda sanggup menanggung risiko ini, tak ada mslh.

      Delete