Monday, December 17, 2012

Nak Beli Rumah Tapi Tak Ada Modal?

Semalam aku ada appoinment dengan seorang pemuda yang baru dikenal dari laman fb, Mr R. Seorang pemuda berusia 23 tahun dan baru shj menjejakkan kaki ke dalam alam pekerjaan. Mempunyai hasrat dan matlamat besar untuk menceburkan diri dalam dunia pelaburan hartanah. Tahniah aku ucapkan. Biasanya orang yang br kerja ni akan memikirkan untuk beli kereta baru, kereta yang bukan calang2, paling tidak Nissan Almeera. Baru la ada kelas.

Teringat pulak masa aku mula-mula nak menceburkan diri pada tahun 2007, sama jugak kes yang dialami oleh Mr R skang ni. Situasi yang kurang lebih sama dgn situasi aku. Mencari ilmu di tepi tepi jalan sehingga lah aku berjumpa dgn sifu aku, iaitu Pie2020. Bemodalkan teh tarik shj aku bljr ilmu hartanah dgn dia ni.

Kes Mr R ni mcm ni. Dia tak ada modal untuk beli rumah. Itu normal, jangan bimbang. Janji kita berusaha, insyaallah ada jalan nya. Antara jalan-jalan yang boleh dipraktikkan adalah:

1. SUBSALE: Beli rumah subsale yang mana harga beli adalah 10% + 3% dibawah harga pasaran.
Cth: MV apt A adalah rm100k, selepas di nego dgn owner, maka owner setuju untuk menjual unit tu dgn harga rm87k, which is 13% below mv. Maka korang apply loan dan markup SnP kpd harga rm100k td. Loan yang akan diterima adalah 90% dari harga SnP, iaitu rm90k. Kos lawyer lebih kurang rm3k. Jadi lps tolak semua sekali, anda membeli rumah dgn bermodalkan RM0 shj. Iyer, RM KOSONG, mcm lagu Najwa Latif tu, kosong, kosong..

2. LELONG: Korang pinjam duit rm5k dengan family korang. Lps tu beli rumah lelong yang harganya rm35-40k, low cost sudah. rm5k tu cukupla buat deposit 10% utk masuk bid. Katakan korang dah menang unit tu dengan harga rm40k. Dah menang jer, korang akan ada masa 90 @ 120 hari utk settle kan baki harga rumah tu, rm36k lagi. Jadi korang pegi la apply Personal Loan RM45k. Dpt jer duit PL tu, korang byr la balik hutang rm5k dgn family korang tu. Rm 36k lagi korang byr baki harga rumah tu. lagi rm4k korang boleh guna utk byr lawyer dan kos2 lain.

Lps tu korang sewakan unit tu, katakan sewa rm400, rata-rata harga sewa sekitar KL dan Slgr. rm400 ni korang byr la PL tu, kemungkinan installmnt PL lagi tinggi dari harga sewa. Tak apa, bukannya lama pun -ve cashflow ni. Sabarrr.

Dlm masa 6-9bulan, korang dah boleh refinance unit tersebut. Katakan MV unit tu rm65k. 90% loan adalah rm58,500. Katakan bersih korang dpt rm57k. Jadi dgn rm57k ni korang byr la balik PL tu tadi. So baki yg korang ada dlm tgn lagi adalah rm10k-12k (kasar la ni, mungkin kurang sbb kena penalti ke apa).

Bila refinance rm65k, installmnt dlm rm350, sewa rm400, ada la +ve cashflow skit lps tolak maintenance. Lagi 2 tahun korang naikkan la sewa lagi rm50. Apa susah. Dan jgn lupa extra rm10k-12k tadi tu, boleh a buat modal lain plak.

So, dgn tak ada modal, korang dah boleh bermula.

11 comments:

  1. sangat2 fundamental..nice explanation!

    ReplyDelete
  2. TORBAYEK ABE SHAHRIL!!!TUNJUK AJARKU SIPUT SEDUT~

    P/S: MEMBER BOSNIA DEN KINSLM KT KO..HUHUHUHU....=P

    ReplyDelete
  3. memang basic...kalau semua orang faham, semua orang boleh jadi jutawan hartanah!

    - www.FaridAdam.com -

    ReplyDelete
  4. utk mark up harga, bleh bg step nya x?
    sori bos,bru lg dlm bidh hrtanah ni..

    ReplyDelete
  5. setuju. dulu saya buat mcm ni jgk. saya pinjam rm 10k dr family. then buat DP kat bank 10% dr RM 108K. 800 duit sendri. pastu tgk MV, boleh buat markup loan. dipendekkan cerita, dapat je rumah dapat skali ngn duit mark up. alhamdullah, skrg da ad rumah and mark up loan tu saya nk buat investment plak. hutang ngn family tu saya byr ansur2. skrg duiit sewa pon dapat n properties pon da ada sebagai permulaan

    ReplyDelete
  6. Dlm masa 6-9bulan, korang dah boleh refinance unit tersebut. Katakan MV unit tu rm65k. 90% loan adalah rm58,500. Katakan bersih korang dpt rm57k. Jadi dgn rm57k ni korang byr la balik PL tu tadi. So baki yg korang ada dlm tgn lagi adalah rm10k-12k (kasar la ni, mungkin kurang sbb kena penalti ke apa)

    boleh explain x part nie? xbrapa paham la

    ReplyDelete