Monday, December 31, 2012

Rumah Lelong - Real Case Study

Unit ni aku mewakili client aku dari pantai timur. Sebuah unit medium apartment di lokasi suam-suam kuku. Harga reserve adalah rm45k. Sementara harga mv adalah rm90-95k. Sewanya pula sekitar rm550. Unit ni teruk keadaannya. Melihat pada keadaan unit, aku rasa unit ni boleh dibeli pada harga reserve, sbb unit ni teruk, orang pasti tak nak. Tapi aku nak, aku suka.

Berdasarkan anggaran aku. kos baik pulih adalah sekitar rm8k, itu anggaran aku dan aku ni bukannya seorang kontraktor, jumlah kos yang sebenar kena tny pada kontraktor la. Setelah di advise pada client, client aku bersetuju untuk masuk membida unit ini dan harga max yang di set kan adalah rm52k. kenaikan rm7k dari harga reserve. Pada aku, harga yang disetkan tu adalah bersesuaian.

Rezeki dan nasib berpihak kepada client aku. Unit ini dimenangi pada harga reserve shj. Terbaik.. lebih kurang 45% below mv bila campur kos repair. Keuntungan yang bernilai rm40k tu.

Nasib baik wiring masih ada lagi.


Rumah masih dara

Diorang curi tingkap, ambik bingkai aluminium dan jual.

Free mesin basuh lagi.

Ada yang sanggup ke beli rumah camni?

Last week, client aku bersama dgn rakan jv nya berhasrat untuk site visit unit yang dimenanginya. Elok sgt la tu, biar diorang tgk keadaan sebenar unit yang diorang beli, betapa teruk nya unit tu. hehe. Aku risau akan reaksi rakan jv client aku disebabkan ini adalah unit yang pertama di belinya. Aku risau akan emosinya bila mana tgk keadaan unit yang teruk nanti. Siapa yang nak beli rumah teruk kan, aku percaya semua org nak beli rumah yang cantik dan berseri-seri.

Aku berpesan pada client aku supaya menerangkan dgn lebih detail lg psl proses baik pulih yg akan dibuat nanti pada rakan jv nya. At least dia bersedia untuk tgk keadaan yang agak teruk nanti.

Sesampainya kami bertiga ke unit tersebut, tiada reaksi yang negatif, fuhhh lega aku. Mereka berdua berpuas hati dgn unit yang teruk itu. Jangan bimbang, rumah ni akan berkilat dan berseri-seri bila proses pembedahan plastik dijalankan nanti, tengok jer la.

Friday, December 28, 2012

Kereta Sewa - Alphard, Myvi & Viva

Atas permintaan dari beberapa kenalan FB, aku share sedikit sebanyak apa yang aku buat, apa yg aku dapat, apa yg aku tahu, apa yang aku dah lalui sepanjang 2 bulan lebih aku mengusahakan kereta sewa.

Kereta sewa pertama aku adalah Toyota Alphard. Aku letakkan harga sewa rm450 sehari. Jika ambil 2 hari rm850, sebulan rm6000. Security deposit aku ambil rm500 dan aku pegang selama 5 hari bekerja, maksudnya aku hny pulangkan duit rm500 ni selepas 5 hari dia pulangkan kereta. Ini bertujuan untuk semakan saman. Jika ada saman, potong la dari deposit rm500 tadi tu.

Biasanya customer aku akan suruh dia dtg ke lokasi aku, iaitu di depan rumah aku. Jika customer demand untuk suruh pegi hantar, aku akan hantar tapi ada caj penghantaran rm50 sehala.Itu pon aku limitkan dlm 30-40km radius shj dari rumah aku. Pernah ada customer suruh hantar kereta kat KLIA, aku cakap bole tapi caj rm100 sehala.

TIPS: Biasanya customer akan datang dengan kwn dia, berkereta juga. Aku akan ambil no plat dan jenis kereta yang di gunakan tanpa pengetahuan diorang sebagai rekod. Mana la tahu ada kejadian yang tidak di ingini berlaku seperti customer buat lari kereta, at least aku ada rekod kereta yang di gunakan sblm ni.




Tentang pemilihan customer plak. Jika aku rasa ragu-ragu dengan customer tersebut, maka aku tak bagi sewa kereta aku pada dia. Aku lebih menggunakan 6 sense bagi tujuan ini. Dari segi gaya percakapan, dressing dan penampilan semua tu aku kaji. Aku cuba kecilkan risiko sekecil yang mungkin.

Bagi aku personally, aku cukup berpuas hati dengan sales yang aku dapat sepanjang 2-3 bulan ini. Mulanya aku hanya target untuk mendapatkan sales rm1-2k sahaja sebagai permulaan. Yer la, aku tak ada network, aku hny mampu menggunakan medium internet sebagai medium pengiklanan aku. Lepas bayar bank dan maintenance sudah cukup bagus bagi aku untuk yg baru berjinak-jinak. Aku kongsikan sedikit sales yang aku dapat dengan korang semua, bukannya tujuan aku nak menunjuk-nunjuk, tapi lebih kepada perkongsian sebenar. Customer pertama sewa Alphard pada 26Oct2012. Kira-kira 2 bulan 2 hari yang lepas. Sales dari 26Oct sampai ke hari ini adalah berjumah RM14,420.

Maintenance stakat ni aku dah 2 kali tukar minyak hitam, spark plug, oil & air filter, 1 kali tukar tayar 4 biji dan minyak gear box. Total kos maintenance lbh kurang dlm rm2.5k. Bayar bank 2 bulan rm3k.

Tentang eksiden yang melanda Alphard, korang boleh baca kat SINI dan juga SINI part 2.

Masuk bab kereta sewa Myvi plak.  Myvi punya modus operandi lebih kurang sama jer ngan Alphard tu. Cumanya security deposit skit jer, rm100. Sewa Myvi 1 hari rm 130. Jika 2 hari rm250. Sales Myvi bulan pertama rm1,260.

Pasal Viva plak, aku panggil baby alphard. Moga-moga dari baby dia akan bertukar ke dewasa dan bertukar menjadi alphard yang betul. Aku baru keluar kan 5 biji Viva, masih panas dari ladang. Viva ni aku sewakan rm110 sehari. Alhamdulillah, pagi jumaat yang indah ni, dah ada seorang customer sewa sebiji viva. Pembuka rezeki aku di pagi hari jumaat, semoga membawa keberkatan.

Deretan short term investment.

Aku target besar, aku target sebelum berakhirnya 2013, aku ada sekurang-kurangnya 20 biji kereta sewa. Agak mustahil jika aku nak beli 20 biji kereta menggunakan nama aku sorang. So, apa yang akan buat adalah memajak kereta dari orang. Cthnya, Si A beli kereta Myvi dan pajak pada aku, aku akan bagi RM900 (contoh shj) pada Si A utk bayar monthly rm600 kat bank dan lebihan rm300 sebagai keuntungan yang dia dapat. Aku masih lagi di peringkat disscussion dengan partner-partner yang lain dlm soal pembahagian dividen kepada sistem pajak ini. Win-win situation mesti menjadi keutamaan. Jika ada berminat nak pajak kan kereta, boleh la hubungi aku.






Thursday, December 27, 2012

Menang & Menang Lagi Pada Harga Reserve

Antara benda yg best dlm investment hartanah melalui auction ini adalah menang dgn harga reserve. Semua orang yang masuk lelong pastinya mengimpikan benda ni. Tapi dalam dunia sebenar, kita tak boleh mengagak yang unit yang kita masuk ni mengundang berapa ramai pembida, kecuali kalo kerani kat situ dah kamceng ngn korang.

Jumaat lepas aku masuk 1 unit medium kos apartment, Apt A. Keadaan unt ni agak teruk, kos repair dianggarkan mencecah rm8k. Harga reserve rm45k shj, market value sekitar rm90k, kadar sewa pula sekitar rm500. Selepas menghantar report bersama gambar kepada client aku yang berada di pantai timur, dia bersetuju dan melatakkan had maximum rm52k. Pada aku, harga max rm52k adalah reasonable.

Nasib menyebelahi client aku, unit ni dimenangi pada harga reserve. senyum panjang client aku, beli rumah 50% di bawah market value. Unit ni berhadapan dgn sekolah rendah agama, bab lokasi cukup bgs bg aku.

Unit kedua pulak, aku masuk bid sendiri. Dah lama aku tak turun ke gelanggang, dah lama tak jumpa dengan ulat-ulat. Heheh. Unit ni harga RP nya RM32,600. mv rm75-80k, sewa rm400-450. Lokasi suam2 kuku juga, tapi ada McD jarak tak sampai 1km.

Aku seperti biasa, sampai awal 1 jam sebelum lelongan bermula. Aku tak suka lambat pegi bidding, dan pada runner aku pon, aku slalu igtkan jgn lambat pegi bidding. Sbb jika lambat, pelelong ada hak untuk tidak bagi kita register walaupon kita ni bajet tinggi. Tak pasal-pasal rugi jer ari tu, sebab lambat. Macam mana aku nak bagi alasan kat client, takkan aku nk bgtau rumah ni x dpt register sbb aku smp lambat. Tak boleh camtu, servis kena jaga.

Kali ni, aku bawak 2 orang rakan yang nak bljr untuk menjadi agent lelong. Aku bawak turun padang, praktikal punya, tgk mcm mana keadaan sebenar bilik lelongan. Boleh jugak tgk gelagat ulat-ulat, boleh jugak tgk gelagat agent2 nak kawtim.. Ni semua real show, bukannya lakonan semata-mata.

Masa tengah tunggu lelongan bermula, aku duduk 2 row dari blkg. Row last ada 2 orang budak melayu, baya2 aku jugak. Aku pandang dan senyum kat dia sbg salam perkenalan. Sekejap lepas tu, ada 3-4 orang agent datang nak kawtim ngn mamat ni. Dan ada jugak diantara mereka tu adalah ulat, ulat sejati punya. Aku hanya mampu melihat dan curi-curi dengar perbualan mereka. Sempat jugak aku bg isyarat kat 2 org kawan aku ni supaya ambil perhatian kes kawtim2 ni.

Mamat tu buat2 muka toya jer, buat2 tak reti dan x nak kawtim. Aku senyum jer tgk sandiwara ni berlaku. Lepas agent2 dan ulat2 ni blah dari mamat ni, mamat ni tegur aku. Mamat tu tny "kenapa agent2 tu tak dtg approach ko sebagai mana diaorang approach aku?". Aku jawab yang aku ni masuk unit lain, unit yang tak hot mcm unit ko masuk tu. Lagi pon, agent2 ni dah biasa tengok muka aku kat bilik lelong. Start dari tu lah, barulah mamat tu berborak-borak ngn aku, bertukar tukar pendapat psl property investment.

Lelongan bermula, ada 30 unit yang dilelong pd hari tu. Dan unit yang hot adalah unit no 1, aku dgr ada 13 pembida. So aku bajet, unit ni yang akan dilelong dulu. Unit aku no 28, lambat lagi la nampak gayanya. Lelongan bermula dgn unit no 24, single bidder. Unit seterusnya adalah unit no 28, unit aku la tu. Single bidder jugak. Alhamdulillah, rezeki client aku.

Unit ni kat Apt H, Rm32600, mv rm75-80k, sewa rm400-450. Untung hampir rm40k tu. Alangkah bestnya kalau client tu bagi kat aku 10%.. hehe.. unit ni Tak teruk sgt keadaanya pada aku. Insyaallah jumaat ni boleh mulakan Ops Pecah Rumah.

Monday, December 24, 2012

Kenapa saya ingin tersenarai di dalam bloglist Abang Ensem’s Blog

Aku rasa dah ramai di antara korang yang mengenali property investor gatai malaya, yang mana perutnya berketak-ketak, yang wajahnya dua mirip dgn Aaron, tak lain tak bukan Abang Ensem.

Aku hanya mengikuti perkembangan AE melalui blog dia sahaja. Aku rasa senang bila membaca gaya penulisan AE yang santai, yang aku rasakan tak terlalu berat bagi diri aku yang mana merupakan orang yang kurang minat membaca. Aku hanya pernah berjumpa face to face 2-3 kali shj dgn AE. Banyak tips2 dan info2 pelaburan hartanah dia kongsikan dlm blog. Ianya sesuai dgn situasi aku yang dahagakan ilmu pelaburan hartanah.

Boleh aku katakan yang aku kagum dgn AE. Aku teramat kagum jika seseorang tu mampu berhenti kerja, meninggalkan comfort zone demi mengejar impian mereka. Sejak dari AE keluar dari comfort zone nya, jeles aku bertambah-tambah, tak boleh jadi ni, dah ramai kawan-kawan aku resign ni. Berbekalkan kejelesan yang menebal, akhirnya aku pon mengikut jejak langkah AE jugak. Alhamdulillah, semoga selepas ini aku akan lebih enjoy dengan apa yang aku buat.

Gaya santai AE bukan shj ditunjukkan melalui gaya penulisannya.

Aku sebenarnya bukanlah seorang blogger. Aku tiada kepakaran dalam bidang IT, sebab tu lah korang tgk blog aku ni terlalu simple, sbbnya aku tak reti nak buat ganas2. Mengenai kisah-kisah yang aku ceritakan dlm blog aku ni, kebanyakkannya berkait rapat dengan kehidupan aku, pengalaman yang aku alami.

Sebelum ni aku tak pernah tahu yang betapa bergunanya jika blog kita diletakkan di bloglist blogger yang femes, ianya mampu mengundang trafik yang tinggi masuk ke blog kita. Byk trafik aku masuk melalui blog si kacaksi puterisi ratusi tampan. Aku rasa jika blog aku pon termasuk di dlm bloglist blog AE, maka jumlah trafik ke blog aku akan lagi meningkat.



Friday, December 21, 2012

Get Out From The Comfort Zone

Bukannya satu keputusan yang remeh apabila ianya melibatkan soal kewangan bulanan. Mana tak nya, ianya mungkin mengakibatkan perbelanjaan bulanan sekeluarga akan kelam kabut, sikap berjaga-jaga dalam setiap kali berbelanja akan mula bersemai.

Jika dulu nya, setiap hujung bulan, cucuk jer kad atm terus nampak angka besar yang biasa nampak setiap kali hjg bulan tiba. Memang akan masuk, tak pernah lagi menjadi isu gaji tak masuk atau gaji masuk lambat.

Sejurus sahaja aku bergelar sebagai seorang penjawat awam bergred A41 pada 3 tahun lps, aku sudah bertekad yang aku akan pencen awal, masa tu angka usia pencen yang bermain di minda aku adalah pada usia 40 tahun.

Orang kat luar sana berebut nak masuk keje kerajaan, aku plak dgn senang-senang nak resign. Aku terpaksa sebenarnya. Aku terpaksa resign disebabkan aku nak mengejar impian dan cita-cita aku untuk bergelar seorang ahli perniagaan dan seterusnya mencapai kebesan kewangan. Sebelum ni, apa yang aku lakukan adalah dengan melakukan perniagaan homestay dan kereta sewa secara part time.

Sambil aku bekerja makan gaji, sambil aku buat perniagaan aku kat luar. Sehinggalah pada satu tahap aku merasakan yang aku sebenarnya tak layak menerima gaji penuh pada setiap bulan. Kerja hakiki aku adalah besar tanggungjawabnya. Aku berjawatan sebagai Air Traffic Controller. Tugas aku adalah memastikan tiada pelanggaran berlaku antara pesawat, keselamatan 100-300 nyawa dalam satu-satu pesawat terletak pada arahan yang aku berikan pada pilot. Mcm mn aku nak pastikan yang aku melaksanakan tanggungjawab berat ini dgn sepenuh jiwa dan raga jika fikiran aku byk memikirkan ttg kerja part time.

Aku pernah bekerja di puncak itu.
Setelah membuat sedikit kira-kira, aku rasakan tiba masanya utk aku keluar dari comfort zone ini dan mula fokus kepada hartanah lelong/subsale dan juga kereta sewa. Insyaallah, pendapatan dari kedua-dua bidang ini akn dpt menampung perbelanjaan hidup aku sekeluarga. Mungkin untuk aku mencapai angka gaji yang di terima sekarang ini agak sukar dalam 6 bulan pertama, tapi insyaallah aku target selepas 6 bulan aku mampu utk mencapai angka gaji aku skrg.

Rajah Comfort zone yang aku reka sendiri.
Rajah di atas adalah rajah yang bermain kat kepala aku. Petak yang kat dalam tu merupakan petak comfort zon, yang mana aku sebelum ni berada. Petak ini bermula dari angka 2 hingga angka 6. (Jangan tny kenapa angka 2 hingga 6, suka hati aku la nk buh angka berapa pun, dah aku yg reka. hehe.) Maksudnya jika aku bekerja makan gaji, kejayaan pada diri aku ada limit, limitnya pada tahap 6 dari 10. Tapi zon ini takkan menyebabkan aku tersungkur dan tergolek hingga ke tahap 0.

Unutk mencapai kejayaan tahap 10, aku terpaksa keluar dari comfort zone ini, tapi ingat, aku juga berkemungkinan untuk jatuh ke angka 0 atau 1.

Aku suka memberi tekanan yang positif pada diri aku sendiri. Aku berharap dengan meletakkan diri aku di luar petak zon selesa, aku dapat push diri aku agar bekerja lebih smart dan kreatif.

Punch card di hari yang terakhir.
Bermula dari esok, aku kini bergelar Full Time Expert Property Negotiator, majoring in Auction properties.
Jika ada di kalangan kawan-kawan yang memerlukan khidmat aku untuk mencari rumah lelong yang sesuai dijadikan investment, boleh lah menghubungi aku di talian 017 939 1161.

Monday, December 17, 2012

Nak Beli Rumah Tapi Tak Ada Modal?

Semalam aku ada appoinment dengan seorang pemuda yang baru dikenal dari laman fb, Mr R. Seorang pemuda berusia 23 tahun dan baru shj menjejakkan kaki ke dalam alam pekerjaan. Mempunyai hasrat dan matlamat besar untuk menceburkan diri dalam dunia pelaburan hartanah. Tahniah aku ucapkan. Biasanya orang yang br kerja ni akan memikirkan untuk beli kereta baru, kereta yang bukan calang2, paling tidak Nissan Almeera. Baru la ada kelas.

Teringat pulak masa aku mula-mula nak menceburkan diri pada tahun 2007, sama jugak kes yang dialami oleh Mr R skang ni. Situasi yang kurang lebih sama dgn situasi aku. Mencari ilmu di tepi tepi jalan sehingga lah aku berjumpa dgn sifu aku, iaitu Pie2020. Bemodalkan teh tarik shj aku bljr ilmu hartanah dgn dia ni.

Kes Mr R ni mcm ni. Dia tak ada modal untuk beli rumah. Itu normal, jangan bimbang. Janji kita berusaha, insyaallah ada jalan nya. Antara jalan-jalan yang boleh dipraktikkan adalah:

1. SUBSALE: Beli rumah subsale yang mana harga beli adalah 10% + 3% dibawah harga pasaran.
Cth: MV apt A adalah rm100k, selepas di nego dgn owner, maka owner setuju untuk menjual unit tu dgn harga rm87k, which is 13% below mv. Maka korang apply loan dan markup SnP kpd harga rm100k td. Loan yang akan diterima adalah 90% dari harga SnP, iaitu rm90k. Kos lawyer lebih kurang rm3k. Jadi lps tolak semua sekali, anda membeli rumah dgn bermodalkan RM0 shj. Iyer, RM KOSONG, mcm lagu Najwa Latif tu, kosong, kosong..

2. LELONG: Korang pinjam duit rm5k dengan family korang. Lps tu beli rumah lelong yang harganya rm35-40k, low cost sudah. rm5k tu cukupla buat deposit 10% utk masuk bid. Katakan korang dah menang unit tu dengan harga rm40k. Dah menang jer, korang akan ada masa 90 @ 120 hari utk settle kan baki harga rumah tu, rm36k lagi. Jadi korang pegi la apply Personal Loan RM45k. Dpt jer duit PL tu, korang byr la balik hutang rm5k dgn family korang tu. Rm 36k lagi korang byr baki harga rumah tu. lagi rm4k korang boleh guna utk byr lawyer dan kos2 lain.

Lps tu korang sewakan unit tu, katakan sewa rm400, rata-rata harga sewa sekitar KL dan Slgr. rm400 ni korang byr la PL tu, kemungkinan installmnt PL lagi tinggi dari harga sewa. Tak apa, bukannya lama pun -ve cashflow ni. Sabarrr.

Dlm masa 6-9bulan, korang dah boleh refinance unit tersebut. Katakan MV unit tu rm65k. 90% loan adalah rm58,500. Katakan bersih korang dpt rm57k. Jadi dgn rm57k ni korang byr la balik PL tu tadi. So baki yg korang ada dlm tgn lagi adalah rm10k-12k (kasar la ni, mungkin kurang sbb kena penalti ke apa).

Bila refinance rm65k, installmnt dlm rm350, sewa rm400, ada la +ve cashflow skit lps tolak maintenance. Lagi 2 tahun korang naikkan la sewa lagi rm50. Apa susah. Dan jgn lupa extra rm10k-12k tadi tu, boleh a buat modal lain plak.

So, dgn tak ada modal, korang dah boleh bermula.

Sunday, December 16, 2012

QnA: Loan

Email yang diterima dari saudari L


1st of all, terima kasih kepada saudari L kerana sudi bertanya. Insyaallah aku akan cuba menjawab dgn sebaik yang mungkin. (Jgn jeles  BRO, gegirl yg bertanya kali ni).

Pasal personal loan rm40k tu dulu yer. Personally, aku pun ada jugak menggunakan kaedah ini. Tapi perlu diingatkan, interest untuk personal loan adalah dikira Flat Rate dan kadar interest nya agak tinggi, jika org gomen ok la, sesetengah bank mcm agro bank, mbsb dan ban rakyat menawarkan personal loan serendah 3.98%. Tak la tinggi mana berbanding dgn staff swasta, >8%.

Antara faktor yang kena ambil kira adalah bayaran bulanan PL mestilah lebih rendah dari sewa yang bakal dapat dgn pembelian rumah secara tunai. Cthnya PL rm45k, byrn bulanan rm400 (aku main hentam jer, sbg contoh ajer), dan bila ko beli rumah secara cash cthnya rm42k, dan lagi rm2-3k guna untuk lawyer dan lain-lain, ko kena make sure yang sewa rumah tu plg kurg pun rm400. Jadi byrn bulanan PL ko akan di cover oleh tenant yang menyewa rumah ko tu.

Slps 6-12 bulan, rumah yang dah di beli secara cash tu, ko boleh la refinance balik. Katakan mv unit tu rm70k, so ko akan dpt rm63k (90% mof). Dgn duit yg ko dpt tu, ko byr la balik PL tu, sbb interest HL rendah dari interest PL. So, rm63k - rm45k = rm18k, ada extra rm18k lg tu.

Soalan yg strsnya pulak, berkenaan dgn loan rumah lelong. Loan rumah lelong ni ko akan dpt 90% shj bg rumah pertama atau kedua. Bagi rumah ke tiga, loan hny 70% shj. Dan tiada istilah Mark Up loan bagi unit lelong ni.

Soalan ke tiga plak. Memang tepat skali, bank hny bagi 70% shj loan untuk rumah ke tiga. Tapi ko boleh apply di MBSB untuk mendapatkan 90% loan bagi unit ketiga. Tapi pakej yg di tawarkan oleh pihak MBSB kurang menarik, interest agak tinggi.

Aku harap aku dah menjawab persoalan ko. tq

Friday, December 14, 2012

Kemenangan Bergaya

Semalam lelongan di Property Auction House, pukul 3 petang, aku seperti biasa mewakilkan kawan aku untuk pergi membida bagi pihak client aku. Client aku ni mencuba untuk kali ke dua. Cubaan kali pertama pada beberapa minggu yang lepas untuk satu unit apartment di Puchong akhirnya tewas di tangan 9 pembida yang lain, tewas pada harga rm128k.

Cubaan kali ini adalah unit apartment juga, di Subang. Lokasi suam-suam kuku, yang selalu menjadi pilihan aku kerana lokasi seperti ini biasanya tidak mengundang ramai pembida. Market value unit ini adalah rm135-140k, dan harga rp nya adalah rm73k shj. Sewanya boleh mencecah rm700 sebulan.

Ini merupakan gambar sebenar unit yang dimenangi.


Unit ni mengundang 5 pembida kesemuanya. Aku sudah advise max bajet yang berbaloi kpd client aku. Daripada harga yang aku advisekan tu, client aku up kan lagi rm4k. Tapi masih lagi di dlm range berbaloi.

Akhirnya unit ini dimenangi oleh client aku pada harga rm84k sahaja. 38% di bawah harga pasaran. Beli rumah jer, dah untung rm51k. Rezeki Allah nak bagi pada dia, dan dia berusaha mendapatkannya. Tahniah.

Selesai cerita pasal lelongan. Next aku nak ceritakan pasal bagaimana aku setkan bajet maksimum, iaitu harga paling tinggi yang boleh di bid. Ada beberapa faktor yang aku ambil kira dlm pengiraan bajet max ini. Antara faktor-faktornya akan aku kongsikan dlm post yang akan datang.

Untuk malam ni, kita tidur dulu.

Wednesday, December 12, 2012

Subsale Pun Untung Tau..

Ari ni aku dapat job istemewa skit, job yang berlainan dari yang biasa aku dapat. Biasanya aku dapat job utk pegi lelong.. Ataupon job suruh carikan penyewa, atau pon job suruh jual rumah. Tu semua dah biasa aku buat.

Tapi kali ni, aku dpt job suruh aku BELI rumah subsale. Maksudnya aku menjadi wakil kepada client dari Kedah yang aku tak pernah kenal (as per usual) untuk membeli satu unit apartment di kawasan yang selalu aku main. Harga jual yang client aku tgk dalam internet adalah rm62k. So, dia target utk cuba dapatkan rm60k.

Client aku bagi no tel agent yang berkenaan dan aku set appoinment pukul 145 tghari tadi untuk view rumah itu. Seperti biasa, setiap kali aku pergi view unit untuk beli, aku akan bawa buku cek bersama utk aku terus decide dan letakkan cek untuk booking.

Semalam client aku dah masukkan rm3200 untuk kos booking. Sampai jer ke apt tersebut, aku masuk ke dalam unit. Ada 2 orang perempuan cina dalam unit tu, sorang agent dan sorang lagi owner. Unit dalam keadaan elok. Hanya perlu bersihkan shj dan jika nak cantik kena cat. Kalau tak cat pon dah ok tu, tak der la teruk sgt. Aku cek air dan elektrik, semua ok. Dan aku terus nego untuk rm55k. Dia tak bagi dan last price adalah rm60k, seperti yang dihajati oleh client aku.

Terus jer aku bukak cek rm3200 dan aku mendapat copy booking form. Esok diharapkan client aku dapat submit semua dokumen dan aku akan applykan loan bg pihak client aku ni.

Skang aku nak citerkan pasal unit ni. Unit ni Med cost Apt. MV skang adalah rm85-90k. Client aku berjaya beli dengan harga rm60k sahaja, subsale, bukannya lelong. Sewanya sekitar rm500-rm550.
Cuba korang kira skit berapa % below mv dan ROI nya?

Tak semestinya korang nak kena beli lelong baru untung. Subsale pon korang bole untung jugak. Janji teruskan mencari dan jangan berputus asa.

Rezeki untuk client ni, walaupon dia berada jauh di utara tanah air, tapi berminat untuk membeli unit di selangor. Dan aku menjadi orang tengah.

Sunday, December 9, 2012

Cara ShahrilSidek Membeli Rumah Lelong

Sebenarnya aku langsung tak terlintas nak ceritakan psl topik ni. Tengah-tengah ber chatting dgn sorang bakal client aku, tiba-tiba terpacul idea ni.. (betul ke penggunaan ayat terpacul tu? lantak la.. hehe).

Yang aku nak citerkan ni adalah cara aku untuk beli rumah lelong. 2 tahun kebelakangan ni, aku dah mula beli rumah lelong secara cash. (maaf, tiada terlintas aku nak riak atau menunjuk-nunjuk yang aku mampu beli rumah secara cash).

Aku ambil satu contoh, unit yang aku beli pada bulan 6 yang lalu. Unit ni RPnya RM27K. Unit ni Low Cost Apartment, di Balakong. Kawasan suam-suam kuku jer, yang aku suka pasal unit ni adalah unit ni ada 4 bilik, walaupun statusnya Low Cost, tapi ianya bersaiz 720sf. Jarang ada unit LC yang saiz sebegini, biasanya 650sf shj.

Slps buat siasatan lanjut mengenai unit ni, hutang tertunggak dgn maintenance, cukai pintu, dll menjangkau rm6k, dan bank tak cover pon tunggakan ini. Keadaan unit tu jugak dlm keadaan uzur, wiring satu rumah tak ada, sinki dapur tak ada, sampah penuh satu rumah. Anggaran kos pembaik pulih dlm rm4k. So, total kos yang kena kluar adalah rm37k tak termasuk kos lawyer dlm rm1.5k.




Aku membuat keputusan untuk masuk bid rumah tu, dan limit bajet aku adalah rm29k. Percaya atau tidak, cash yang aku ada dlm bank hanyalah rm24k dan ASB rm5k, total rm29k.
Bagaimana pulak dgn kos terlindung rm11.5k lagi? (tunggakan, repair unit dan lawyer).

Aku ni jenis yang suka mencabar diri. Tanpa cabaran dan tekanan, progress aku agak perlahan. So, aku letakkan tekanan pada diri aku supaya aku lebih bergerak pantas. Aku percaya, aku mampu mendapatkan duit lain sebanyak rm11.5k dlm masa beberapa bulan untuk menjelaskan bil-bil itu nanti. Bukannya sekali gus pun kena keluarkan rm11.5k tu, sikit la, yang mn penting kita dahulukan, yang mn kurang penting, aku hold dulu.

Bila aku meletakkan pressure ini pada diri aku, aku akan bekerja kuat lagi dan otak aku semakin ligat berfikir untuk mencari dan memperoleh duit sebanyak rm11.5k tu nanti.

So, di mudahkan cerita, aku memang tak tengok lgsg kos-kos terlindung tu. Jika aku nak tunggu duit aku cukup dari rm29k ke rm37k, jawabnya tak beli rumah la aku tahun ni. Silap ari bulan, yang rm29k tu akan menyusut jadi rm21k. Mn taknya, tak ada duit jer, aku tarik 2 keping.. Lepas tarik 2 keping, tarik lagi 6 keping.. Biasa jadi kat korang tak? hehe..

Alhamdulillah, rezeki aku, aku menang unit tu pada harga RP. Unit tu dah siap aku repair dan selamat disewakan pada bulan seterusnya. Nak dijadikan cerita, aku mampu melangsaikan harga rumah (rm27k), repair unit (rm4k) dan beberapa bil tunggakan (rm1k) tanpa mengusik duit ASB aku.

Jika ditanya mana dtgnya duit extra rm5k tu, aku pon tak tahu nak jawab. Bila diri aku ada tekanan, aku akan cuba sedaya upaya utk berjimat, byk benda aku cut demi mencukupkan duit yang tak cukup ini. Akhirnya, aku berjaya.

Cara ni lah aku gunakan utk beberapa unit yang sblm unit ini. Aku beli rumah dalam keadaan kewangan aku yang cukup-cukup atau pon kurang cukup ataupon tak cukup.

Ingat, anda mempunyai masa 90 - 120 hari untuk menjelaskan baki purchase price. Dlm masa 3 atau 4 bulan ni, anda masih ada ruang masa untuk mengumpul beberapa jumlah duit yang belum mencukupi.

Aku tidak tahu jika cara aku ni sesuai atau tidak dgn diri korang. Sekadar berkongsi sedikit pengalaman dan jika ada yang boleh di guna pakai, sila lah guna.

Saturday, December 8, 2012

Listing Puchong Yang Menarik

Listing yang baru. Semua listing yang aku iklankan ni merupakan listing yang aku rasa berpotensi untuk dibuat pelaburan mahupun untuk tinggal sendiri. Untuk client yang duk jauh, luar dari KL, jangan bimbang, aku menawarkan servis dari A-Z. Dari cari listing, pegi site visit, pegi bidding, pecah rumah, repair rumah (jika perlu), apply loan, submit dokumen pada lawyer, cari penyewa dan jual unit tu. Semua job tu aku buat. Korang hanya sediakan dokumen dan payment shj. 




1 Storey Detached House
Property Code: PB350031
Auction Price: RM 170,000.00
Land Area: 4843 sq.ft
Auction Date: 2012-12-13
Tenure: Leasehold Expiring on 04 November 2096
Location: No. S467, Lorong 1, Kampung Sri Puchong, 47150 Puchong, Selangor
Saiz yang luas.

2 Storey Terraced House - Intermediate Lot
Property Code: PB349960
Auction Price: RM 188,000.00
Land Area: 1170 sq.ft
Auction Date: 2012-12-15
Tenure: No Info
Restriction: Bumi Lot
Location: No. 7, Jalan SP 7/6, Saujana Puchong, Puchong 47100, Selangor

3 Bedroom Apartment
Property Code: PB349372
Auction Price: RM 100,000.00
Land Area: 858 sq.ft
Auction Date: 2012-12-14
Tenure: No Info
Location: No. H-5-13A, Pangsapuri Puchong Permata 3, Jalan Permai 1, Taman Puchong Permai, 47100 Puchong, Selangor
sewa rm700, mv rm140

2 Storey Corner Terrace House
Property Code: PB349331
Auction Price: RM 250,000.00
Land Area: 3089 sq.ft
Auction Date: 2012-12-13
Tenure: Leasehold Expiring on 15 February 2089
Location: No. 1, Jalan Perdana 2/1, Taman Puchong Perdana, 47150 Puchong, Selangor
Saiz yang luas.

1 Storey Detached House
Property Code: PB349305
Auction Price: RM 150,000.00
Land Area: 4950 sq.ft
Auction Date: 2012-12-13
Tenure: Leasehold
Location: No. 248, Jalan Bunga Melor, Kampong Bunga Melor, Batu 14, Jalan Puchong, 47100 Puchong, Selangor
Saiz yang luas.

Medium Cost Apartment
Property Code: PB346826
Auction Price: RM 55,000.00
Land Area: 700 sq.ft
Auction Date: 2012-12-15
Tenure: No Info
Restriction: Bumi Lot
Location: No. 01-4-08, Ruvena Villa Apartments, Jalan Danau Putra 7, Taman Putra Perdana, Puchong, 47100, Selangor
mv rm80k, sewa rm550.


Sekiranya anda berminat dengan rumah lelong di atas,
Sila hubungi aku untuk pendaftaran PERCUMA! (Shahril 017 939 1161)
Aku juga menyediakan khidmat membeli dan menjual rumah anda.
Sila daftar dengan menghantar SMS ( 017 939 1161 )


Bayaran yang dikenakan bagi servis aku adalah di tahap minima.
Untuk pergi bidding = rm300 (bidding dan kalah)
Tambahan rm200 jika menang.

Friday, December 7, 2012

Proses Lelongan Untuk Low Cost

Gara-gara status FB aku petang tadi, akhirnya aku yang menjadi mangsa.. Call, sms, whatapp dan pm kat FB tak putus-putus...


Kenapa? korang tak caya ada rumah yang harganya reservenya rm18k?


Amacam? sekarang dah caye?
Kalo citer bab lokasi, memang ok sgt.. 500 mtr shj dgn stesen LRT yang sedang dlm pembinaan. 500mtr jugak ke McD, kedai, klnk dan sekolah memang berdekatan shj.

Macam mana aku cari listing? Aku dapat dari website dan aku tapis beberapa kali dengan piawaian yang aku tetapkan. Dah lulus tapisan semua tu, baru lah aku rekemen pada umum. Aku bukannya seperti sesetengah agent yang hanya copy and paste shj listing yang ada dlm website. Listing mana yang aku rasakan sesuai untuk pelaburan sahaja akan aku shortlistedkan. Tu sebab aku ni kekurangan listing. Aku bukannya kejar sales semata-mata. Niat aku adalah untuk memberi peluang kepada orang ramai untuk membeli rumah lelong pada harga yang berbaloi, harga bawah pada market, bukannya pada harga pasaran. Nak-nak aku hanya fokuskan pada kawasan Puchong sahaja buat masa ni. Insyaallah tahun depan aku dan beberapa partner yang lain akan cuba explore ke kawasan-kawasan lain.

Ok, aku nak citer bab rumah LOW COST. Aku memang suka rumah LC ni, tak tahu kenapa. Mungkin ROI nya tinggi kot. Seperti yang korang tahu, untuk pembelian rumah low cost di KL dan Slgr ada syarat, seperti gaji tak lebih dari 2.5k (jika berkahwin jadi rm5k la), tiada rumah lagi di Kl dan Slgr, dan menetap di Slgr.

Tapi untuk kes lelong, semua syarat ni TERBATAL.. Jadi semua org bole beli Low cost menerusi lelong.
Aku sendiri mempunyai beberapa unit Low Cost di KL dan Slgr. Tak ada masalah.

Tentang loan pula. Untuk rumah yang beharga bawah rm40k, baik bersiap sedia dgn CASH. Sebabnya bank teramat susah untuk memberi pinjaman bg unit yang murah-murah ni. Bank nak yang mahal-mahal shj.

Ops Pecah Rumah

Unit yang dimenangi pada Jumaat dan Isnin yang lepas, ari ni aku suruh kontraktor aku pegi mulakan operasi OPR. Semalam aku bagi copy POS pada dia, sebagai backup jika ada jiran tny kenapa pecahkan pintu rumah tu, at least ada la dokumen yang menyatakan unit tu sudah dibeli oleh seseorang.

Setiap progress yang dilakukan oleh kontraktor aku, mmg aku nak update. Pukul 1030 dia dah start melakukan OPR kat Apt D. Lepas amik gambar unit, gmbr kerosakan yang perlu dibaiki, dia call aku. Kerosakan yang seperti aku jangkakan dan telah pun di advice kepada buyer sebelum buyer membuat keputusan untuk membida. Antara kerosakan yang dialami adalah seperti bumbung bocor, wiring dicuri, DB tak ada, sedikit permasalah pada piping dan juga unit perlu di cat semula.




Selepas siap ambil gambar, kontraktor aku menukar tombol pintu depan. Pastikannya berkunci semula dan sekarang kita sudah ada kunci rumah itu. Quotation bagi kerja-kerja pembaik pulih akan disediakan oleh kontraktor aku dan akan di hantar kepada buyer. Bila buyer dah setuju dengan harga yang ditawarkan, barulah kontraktor aku menjalankan kerja-kerja.

Aku amat berharap yang unit ni dapat disiapkan sebelum Januari 2013, dan dapat disewakan pd bulan Januari nanti.

Dah selesai dengan Apt D, kontraktor aku menuju ke unit seterusnya, iaitu Apt R. Unit Apt R dipecah masuk, skill tahap tinggi digunakan oleh kontraktor aku agar dapat menyelamatkan pintu daripada pecah dan rosak. Hanya perlu menukar tombol sahaja.

Unit ni cantik, kerosakan yang minima sahaja. Unit ni masih dara, (term yang selalu diguna pakai oleh geng2 lelong jika rumah yang dibeli itu masih belum pernah berpenghuni). Lampu kipas belum ada lagi. Wiring dan DB nampaknya berkeadaan baik.

Di bahagian tandas, ada cermin tingkap pecah. Burung masuk ikut tingkap tu dan buat port dalam tandas tu. Penuh dengan tahi burung dalam tandas tu. Beretika betul la burung tu, berak dalam tandas. Hehe.




Sekarang aku menunggu quotation dari kontraktor aku (harap esok dia bole siapkan) dan aku akan forward pada client aku nanti. Dapatkan persetujuan dari client aku dan kerja-kerja pembaik pulih akan dapat dijalankan.

Semoga dengan siapnya ke dua-dua unit ni, diharapkan agar dapat menampung dua buah keluarga yang memerlukan tempat berteduh. Bila difikirkan kembali, amat mulia kerja sebagai seorang Pelabur Hartanah ni, sbbnya dia menyediakan tempat berteduh, tempat berlindung, tempat membesarkan anak-anak dan tempat untuk tinggal bersama keluarga kepada orang lain.


Tuesday, December 4, 2012

Kemenangan 2 kali berturut-turut oleh client yang sama

Sejak tertubuhnya SS Niaga Services, aku mula menawarkan khidmat aku sebagai perunding hartanah lelong dan subsale. Sejak dari minggu lepas aku mula iklankan beberapa unit lelong yang aku rasakan menarik, menarik dari segi harga, menarik dari segi lokasi nya.. Memang sesuai untuk dijadikan pelaburan.

Setakat ni, dah 4 unit yang aku masuk bagi pihak client aku. Haa, cerita bab client ni. Client pertama aku ni dari KL, aku tak kenal pun. Dia ni baru jer add aku kat FB. Dan berminat dgn unit yang aku iklankan. Aku cakap kalau berminat, bank in la duit 10% dari RP dan kos upah aku. Dengan selamba jer, dia transfer aku hampir rm5k.
Aku cakap ngan bini aku, ada org yang aku belom pernah jumpa, belum kenal, berani dia percaya kat aku ni. Kang aku lari baru dia tahu. Huhuh.. Macam mna la ko bole percaya kat aku ni..

Disebabkan unit yang dia masuk ni hot, tingkat 2, RP nya hnylah rm32k kalo x silap aku. Akhirnya menjemput 9 pembida kesemuanya. Unit ni la yg paling ramai pembida di hari tu, kata kawan aku yg pergi bidkan unit ni. Tewas pada harga rm52k, mv rm65k. Tak per, at least mencuba.

Client no 2 ni merupakan kwn lama aku. Membida unit apt kos sederhana pd harga rp rm86k. Tewas jugak pada harga rm128k. mv sekitar rm140k.




Untuk unit ke 3 dan ke 4, merupakan client yg sama. 2 unit terus masuk tu. Client ni pon sama kes dgn kes client 1, aku pon x kenal dia ni. Orang nun jauh di utara, perlis.

Rezeki untuk client ni, kedua-dua unit yang dia masuk pada hari Jumaat dan Isnin, menang pada harga reserve. Kedua-duanya hampir 50% below mv. Aku plak yang pening. Dah rezeki dia.

Apa pun, tahniah aku ucapkan. Kepada yang tak berjaya, jgn sedih jgn bimbang. At least kita dah mencuba. Jika kita tak cuba, dah sah-sah kita takkan menang rumah tu, bila kita cuba, kemungkinan nak menang tu ada.

Pada aku, jika unit yang kita masuk tu mengundang ramai orang, itu maksudnya pilihan yang kita buat tu adalah tepat. Dan dengan pengalaman itulah, akan menjadikan kita lebih matang dlm membuat keputusan yang bijak, samaada unit ni dan lokasi ini adalah sesuai untuk dijadikan pelaburan atau tidak.




Saturday, December 1, 2012

Penjawat awam boleh daftar syarikat?

Atas faktor komitmen yang tinggi, maka sesetngah orang akan mula daftar syarikat. Sebabnya dengan backup bank satement yang korang dah rolling slps 6 bulan tu, dah melayakkan korang untuk mengambil loan baru yang lagi besar jumlahnya bergantung kps aliran wang keluar masuk dalam akaun td.

Tapi adakah penjawat awam dibolehkan utk daftar sykt? Buat Sdn Bhd la tu..

Setelah bertanyakan pakcik google, akhirnya aku ditemukan dgn Pekeliling ini. Dalam pekeliling ni, dinyatakan yang penjawat awam memerlukan kebenaran bertulis dari ketua jabatan untuk membenarkan si penjawat awam untuk mengambil bahagian dalam sykt itu.

Di antara penyataan yang dalam Pekeliling2 plak adalah:


Dengan ini Kerajaan telah memutuskan bahawa :-

(a)  kakitangan Kerajaan yang menjadi ahli Koperasi / Tabung / Kesatuan Sekerja Kakitangan Awam tidak boleh menganggotai lembaga pengarah syarikat yang ditubuhkan oleh badan-badan itu, sama ada secara persendirian ataupun usahasama (joint-venture);

 (b)  kakitangan Kerajaan tidak dibenarkan dilantik atas nama persendirian (private capacity) dalam lembaga pengarah bagi mana-mana syarikat.

5.1 Berhubung dengan keputusan di atas, Kerajaan telah menentukan garis panduan bagi Koperasi, Tabung dan Kesatuan Sekerja Kakitangan Awam, seperti berikut :

(a)  bahawa lembaga pengarah Koperasi / Tabung / Kesatuan Sekerja Kakitangan Awam hendaklah menanam modal dalam syarikat-syarikat yang besar dan kukuh sahaja;


 (b)  bahawa ahli lembaga pengarah tersebut hendaklah menumpu perhatian kepada pengawasan dan pelaksanaan dasar-dasar mengikut objektif perlembagaan masing-masing;


 (c)  bahawa lembaga pengarah boleh melantik "nominee" yang bukan pegawai / kakitangan Kerajaan dalam syarikat-syarikat yang ditubuhkan secara bersendirian ataupun secara usahasama;


 (d)  bahawa ahli-ahli lembaga pengarah boleh menerima bayaran seperti elaun dan pampasan mengikut kadar seperti yang ditetapkan dalam Pekeliling Perkhidmatan Bil. 8/78.