Monday, October 29, 2012

Ops Pecah Rumah

Ops pecah rumah (OPR)... Entah saper punya tagline ni, tapi di kalangan kitaorang, bila mana dah menang rumah lelong ni, the next step is OPR.. Lagi cepat boleh pecah rumah tu, lagi bagus.

Sbb apa nak kena buat OPS ni secepat yg mungkin?

1) Boleh tgk keadaan dalam rumah. Kan masa kita buat site survey sblm bidding, kita hny boleh tgk dari luar jer unless rumah tu mmg tak berkunci ataupun mendapat kebenaran dari penghuni rumah tersebut utk melihat keadaan di dalam.

Pengalaman aku: - Untuk unit yang aku yang aku menang bulan 4 (kalau tak silap) tahun ni, unit tu merupakan unit yang paling teruk pernah aku dapat. Masa view unit ni seminggu sebelum tarikh lelongan, unit ni tak berkunci, pintu nya separuh terbuka. Dijadikan stor/tempat buang barang2 yg tak guna spt sofa buruk dan juga akuarium pecah. Wangian semula jadi iaitu tahi kucing semerbak seluruh rumah, mana tak nya, rumah bawah bela kucing dan kucing tu jadikan unit ni sebagai port berak. 2 bilik penuh dgn tahi kucing. Hampir termuntah aku bila aku mula-mula masuk unit tu.

Semua wiring di rumah tu dah kena rembat. Sinki pon tak ada. Setelah membuat kira-kira tentang kos pembaikpulih yang bakal terlibat, aku setkan satu limit yang aku sanggup beli rumah ni. Masa tu RP adalah rm27k, dan aku hanya sanggup beli pada harga rm30k shj. Lebih pada tu, baik aku beli rumah lain. Yang aku suka dengan rumah ni adalah walaupun statusnya adalah Low Cost, tapi ia ada 4 bilik dan keluasan 710sqft. Biasanya keluasan Low cost adalah sekitar 650sf shj. Alhamdulillah, aku dapat RP untuk unit ni, kos repair semua skali lebih kurang rm4k, manakala tunggakan maintenance, cukai pintu dll lebih kurang rm5k, menjadikan jumlahnya rm 36k. MV untuk unit ni adalah rm70k, selamat disewakan pada kadar rm430.

2) Lagi cepat boleh di iklan kan.



3) Lagi cepat dapat penyewa. Selagi unit tu tak ready, maksudnya unit tu belum bersedia untuk disewakan, jwbnya lagi lambat la nak merasa duit sewa. Kadang2 tu untuk mencari penyewa, memakan masa 2 bulan jika lokasi dan juga marketing yang dibuat kurang memuaskan.

Pengalaman aku: Semua rumah aku mendapat penyewa dalam masa kurang 1 bulan. Pemilihan lokasi memainkan peranan. Walaupon rumah aku ni bukannya di kawasan panas (hot area), aku lebih suka panggil kawasan yang aku pilih tu sebagai kawasan suam-suam kuku disebabkan oleh faktor harga. Harga yang aku target adalah sekitar 40% - 50% below MV.  Jika masuk bidding di hot area, susah nak dapat 40 - 50% below mv.

4) Dapat makan sewa sepenuhnya dalam masa 2-3 bulan. Dari tarikh menang lelong, kita akan apply loan kan. Dan loan akan disburse lebih kurang 3 bln lps tu. Jadi dalam tempoh sebelum loan disburse tu, tak ada payment la kan. Bulat-bulat sewa bulanan tu masuk poket. Lepas la bayar kos lawyer skit2.



5) Lagi cepat "close case". Bila semua proses dah siap, tenant dah masuk dan pembayaran hutang-hutang tertunggak sudah buat, cumanya menunggu lawyer menguruskan documentation untuk proses tukar nama, rumah itu boleh di anggap sebagai settle, boleh close case untuk unit tu. Boleh fokus kepada case yang seterusnya.

Pengalaman aku: Aku tak suka pertindihan case. Maksudnya, jika 1 rumah aku belum dapat penyewa lagi, aku tak suka untuk pergi beli unit seterusnya. Aku lebih gemar menunggu sehingga case yang terdahulu settle semuanya sebelum aku beli rumah lain. Unless jika unit yang seterusnya memang murah dan cantik (cantik dari segi unit tu sendri, cantik dari segi lokasi dll).. Itu boleh dapat pengecualian.

Kawan aku pernah beli 2 3 bijik skali gus.. Tapi bila jumpa balik aku 3 bulan lps tu, aku tny dh dpt penyewa belum rumah yang pertama tu, dia kata belum sempat nak gi pecah masuk lg. Rugi tu 3 bulan kosong gitu..


So, nasihat aku, jika dah menang lelong tu, tolong la cergas skit.. kalau rumah tu memang kosong, pegi la OPR awal2.. Sebab apa kita nak jadi pelabur, sbb kita nak keuntungan.. Jgn biarkan keuntungan 3 bulan pergi meninggalkan anda begitu sahaja..




6 comments:

  1. aku ada geng pecah rumah sediri..., Upahnya aiskrim jee..

    ReplyDelete
    Replies
    1. wow.. train sejak dari usia muda tu.. agar masa besar nanti bole jadi property investor yg berjaya mcm ayahnya jugak..

      Delete
  2. info yg best! tq ye :)

    tp tak brpe mampu bli lelong dah lepas 2 rumah pertame yg dh slamat sewe awal sblum loan disburse... trpkse subsale je skrg sbb spye leh mark up kaver mof yg 70% je.. hopefully ade rzki utk masuk lelong rumah yg suam2 kuku juge one day.. insyaAllahh.. hehe

    ReplyDelete
    Replies
    1. tahniah sbb dh ada AT LEAST 2 bijik. hehe..
      kwsn suam2 kuku br best, boleh explore tempat baru..

      Delete
  3. Terima kasih boh.. suka baca blog demo... banyok info berguna. Teruskan usaha murni ini.

    ReplyDelete