Sunday, September 30, 2012

Seminar "The Millionaire Mind Intensive"

Alhamdulillah, hari ini aku telah mendapat tiket ke seminar The Millionaire Mind Intensive. Seminar ini akan diakadakan hujung bulan November nanti selama 3 hari.  Aku terpaksa menghadiri seminar seperti ini bagi menyiapkan diri aku untuk menjadi seorang jutawan kelak.

Mempunyai fikiran seorang jutawan tidak semestinya kena ada duit berjumlah RM1mil. Ada ramai yang mempunyai asset ataupon duit RM1mil tetapi masih lagi mempunyai fikiran di takuk yang lama.

Dalam usaha untuk menyiapkan diri dan fikiran jutawan, maka seminar seperti ini sudah tentu tidak aku lepaskan.


Ini tiket yang baru di emel kpd aku td. Terima kasih kepada saudara Mazli kerana mendapatkan tiket ini.



Mamat ni lah yg akan jd speaker nanti. Mamat ni menjadi seorg jutawan dlm masa 2 1/2 thn shj. Tak sabar pulak aku nk dgr apa yg bakal dikongsikan nanti.

Friday, September 28, 2012

NOMBOR

Nombor ini bukannya nombor ekor. Ianya lebih kpd satu kaedah atau cara utk memastikan yg rumah yang bakal kita beli itu adalah berbaloi atau tidak. Perkataan berbaloi disini adalah subjektif, ianya berdasarkan garis panduan yg diajar oleh sifu-sifu saya kpd saya.  Berdasarkan nombor2 inilah aku membuat keputusan utk membeli unit itu atau tidak.
Ini semua adalah sesuai utk property melalui auction ataupon subsale.

NOMBOR 1: Harga Beli mestilah 20% below mv. Lagi byk lg bgs.. Anda tidak perlu menunggu utk mendapatkan untung semasa menjualkan unit tersebut. Kita nak buat untung semasa membeli unit itu lagi.

NOMBOR 2: Sewa mestilah memberikan pulangan sekurang-kurangnya 8%. Kenapa mengambil 8% sbg kayu pengukur? ianya adalah berdasarkan purata pendapatan ASB, iaitu 8%. Jika bwh dari 8%, baik letak jer duit tu dlm ASB, kepala pon tak pening nak manage unit. Alamak, mcm mn formula utk perkiraan 8% ni?

ROI (return on investment) = Sewa x 12  x 100%
                                    Harga Beli

Cth: Harga beli RM90k dan harga sewa rm600.
       ROI = 600 x 12 bulan x 100 / 90000 
               = 8% 

NOMBOR 3: Kepadatan pendudukdi kwsn itu. Ianya mestilah lebih dari 70%. Cthnya di Apartment A, unit2 di Apt A mestilah berpenghuni sekurang-kurangnya 70%. Mcm mn nak tau bil unit yg ada org tinggal?  Boleh tanya info ni di pejabat maintenance. boleh jugak survey sendiri. tgk unit kat situ ada org tinggal tak. kalau view sebelah mlm, boleh tgk unit yg lampunya terpasang. Kalau sebelah pagi boleh tgk langsir, biasanya kalau ada langsir bermakna rumah tu ada org tinggal. Kalau x der langsir, maksudnya kosonglah unit tu.

Jika ketiga-tiga NOMBOR ni sudah match, apa lagi beli jer la..

Wednesday, September 26, 2012

Emosi Semasa Membeli Rumah Pertama

Tidak dinafikan aku jugak beremosi semasa membuat keputusan utk membeli rumah pertama pada tahun 2009.  Emosi yg akan melanda diri seseorg yg normal. Kebiasaannya emosi ini beraku pada org yg membeli rumah yg pertama. Tapi apa kesannya emosi ini pada kita?

Kes yg aku alami pada 2009 utk rumah yg pertama. Setelah beberapa beberapa kali masuk lelong, asyik kalah jer walaupon rsnya bajet tu dah agak tinggi, tp nasib tak menyebelahi aku. Kalau tak silap, setelah 3 kali mencuba dgn bajet rm55k bagi unit low cost di KL tapi asyik tewas, akhirnya pada percubaan kali ke 4 bajet aku naikkan dari rm55k ke rm65k. Padahal MV unit tersebut sekitar rm65k-70k shj. Ini bermaksud saya sanggup beli rumah lelong pada harga market. Betapa kuatnya pengaruh emosi, rm10k aku naikkan bajet aku. Padan ngan muka aku. Org ada rumah, aku pon nk ada rumah..

Last2 pada percubaan yg ke4, aku menang unit di Teratak Muhibah, Taman Desa pada harga rm64k. MV pada masa tu hnylah rm65-70k shj. Almost at the mv.

Jika aku bersabar dan tetap dgn bajet aku tu, mungkin aku boleh dapat unit pada harga 55k tetapi dalam percubaan (mungkin) yg ke7 atau 8. Disebabkan aku beremosi dan tak sabar, aku sudah kerugian rm10k.
Ni baru contoh unit yg harga murah, belum ratus2 ribu lg pny cerita.

Beberapa hari yg lps, kwn aku call bgtau dia nk beli rumah semiD setingkat. Tanah tepi n belakang adalah lbh kurg 5kaki jer. Harganya rm300k nett, no room for nego at all. Bila aku jumpa dgn owner, aku pon kluarkan la skit skill2 nego yg ada.. Bermula dgn soalan ..bila abg beli? kenapa nak jual? ada reno tak? penyewa sewa brp? mv brp?

Jwpn dia. Dia beli bln 4 yg lps melalui lelong. owner duduk free smp skrg. rumah ada siling kapur, skali jer dia masuk rumah tu ms nk discuss lps dia mng. Valuer kluarkan report bln4 baru ni rm250k. Terus aku sound mv rm250k tapi nk jual rm300k nett. wow, rm50k above mv. Tak berbaloi. Tu jer yg aku mampu nasihatkn kwn aku. Owner siap mintak rm3k trs sbg tanda jadi. hehe..

Kwn aku beremosi dan tetap nk dgn harga 300k. Ikut suka ko la, aku dh bg nasihat stakat yg aku mampu. Lg pon duit kau, bknnya duit aku pon.

Moral of the story:
1. Ketepikan emosi dgn melihat sekurang-kurangnya 10 bijik rumah. Lg byk lg bgs.
2. Jgn membuat keputusan terburu-buru. Keputusan yg terburu boleh dibuat jika NOMBOR nya match..

p/s: NOMBOR apa plak tu.. tunggu di post yg akan dtg..



Sunday, September 23, 2012

Pelaburan Tanah VS Rumah

Saya tak suka invest pada tanah. Saya lebih suka invest pada Rumah. Mungkin saya berjumpa dgn tok guru rumah dulu sblm sy berjumpa dgn tok guru tanah tanih ni..

Ada jugak kwn2 saya kat kg menyarankan sy untuk membeli tanah lot atau tanah jenis pertanian. Hold 2 -3 tahun lps tu jual. Antara sebab yg sy selalu bgtau kwn2 sy yg lain adalah:

RUMAH:
1. MoF (margin of finance) yg tinggi. 90% utk rumah pertama dan kedua. bagi rumah ke3 dan strnya barulah 70%. Tu pon ada jugak trick bgmn utk dptkan MoF 90% bg rumah ke3 dan strsnya. Hehe..
2. Kebiasaannya harga jual sama atau lebih rendah daripada MV (market value).
3. Rumah boleh bg sewa dan sewanya dapat cover installment bank. +ve cashflow.

TANAH:
1. MoF (margin of finance) yg rendah, hny sekitar 60% atau 70% shj. Jadi downpayment yg kena kluarkan agak besar.
2. Kebiasaanya harga jual lebih tinggi daripada MV.
3. Kalo bagi sewa tanah kosong pon dpt la rm100/TAHUN.. sudah tentunya menghasilkan -ve cashflow.

Point yg no 3 tu adalah point yg plg kuat bg sy. Apabila cashflow dah kuat, dah lebih dari gaji, dah lebih dari expenses, maknanya dah mencapai finacial freedom (ff).

FF = Passive Income > Active Income > Expenses

Saturday, September 22, 2012

Faktor yg perlu diambil kira utk membeli hartanah lelong PART II

...Sambungan..

Dlm post yg sblm ni aku ceritakan psl faktor2 yg di ambil kira sblm pergi membida.. dah settle semua homework tu, br la boleh set LIMIT PRICE iaitu harga yg paling tinggi korang sanggup beli unit tersebut setelah mengambil kira kesemua kos2 yg bakal terlibat. Sekali lagi disarankan, Limit Price yg korg set mestilah 20% below mv.

Seterusnya korg pon pergilah buat Bank Draft berjumlah 5% atau 10% dari RP unit tu bergantung kpd bank. Sila rujuk kepada POS yg anda dpt.


ctnya unit di atas, anda mesti buat bank draft atas nama RESOLUTION ALLiANCE SDN BHD yg beharga 10% dari RP.

120 days dlm cth diatas bermaksud anda mestilah menjelaskan bayaran baki dlm ms 120hari. ada jugak sesetgh kes hanya 90 hari. Jika anda mengambi pinjaman perumahan dari pihak bank, anda kena memastikan yg pihak bank baru ni menjelaskan byrn baki dlm tempoh yg ditetapkan. Jika tidak, penalti akan dikenakan ataupon deposit anda akan burn jika extension time tidak dipersetujiu oleh pihak bank pelelong.

Tibalah di hari lelongan.. sila mandi pepagi.. kalau ada org minta sedekah tu, bersedekah la dulu kerana apa yg kita bagi, kita akan dapat balik, siap lebih lg.. mn la tau DIA nk bg anda RP ker hari tu kan..
kena pegi awal, jgn last minit sbb kaunter pendaftaran akan ditutup sblm acara lelongan bermula.. Dgn berbekalkan ic dan bank draft tu, register la kat kaunter.

Kuatkan smngt dan JGN BEREMOSI semasa lelongan dijalankan.. akibatnya ramai pembeli membeli unit lelong pd harga yg tinggi dari mv.. selalu igt limit price anda. Kebiasannya kalau unit yg biasa2, kenaikan adalah rm1k sekali angkat. kalau ada unit yg hot, kemungkinan kenaikan rm2k -5k bergantung kpd pelelong.

Jika anda kalah, anda akan dapat balik bank draft anda. Sila cari unit strsnya.
Jika anda mng, anda akan diminta membayar rm50 @ rm100 sbg kos penyediann kontrak. Kebiasaannya kontrak akan siap keesokan harinya.

Friday, September 21, 2012

Faktor yg perlu diambil kira utk membeli hartanah lelong

Bagi menjawab soalan dari salah seorang rakan, soalanya berbunyi:

"aku adalah salah satu insan yg masih x mampu lg utk memiliki sebarang hartanah... tp ko sndr beli hartanah yg dilelong..ape faktor yg perlu diambil kira utk membeli sebarang hartanah yg dielong? seperti berminat..."

Berpeluh jugak aku nk menjawab soalan ini. Maaf dipinta jika ada info yg tersalah dan terkurang, diharap jika ada yg sudi berkongsi, sila tinggalkan komen dibwh.

Beberapa faktor harus diambil kira sebelum kita membeli hartanah lelong. Antaranya:

1- HARGA. 4 jenis harga yg perlu kita tgk, iaitu harga reserve price (RP), harga pasaran (market value, MV), harga beli (purchase price, PP) dan sewa. Perlu diingat, kita beli lelong adalah utk mendapatkan hartanah pada kadar murah, bukannya pada MV dan semestinya tidak pada kadar melebihi MV. 
Di sarankan PP adalah sekurang-kurangnya 20% below mv. 
Kadar sewa mestilah lebih dari byrn installment bank, adalah baik jika dapat Return On Investment (ROI) sekurangnya 8%. (cara pengiraan ROI = Sewa x 12bulan /PP)

2- UNIT HARTANAH. Semestinya KENA pergi site survey dahulu unit tersebut sblm membida. Perlu diingatkan yang kita hanya di benarkan tgk dari luar shj unit tersebut. Tapi jika unit tersebut tidak berkunci dan kosong, boleh la menjengah ke dlm unit. 
Jika unit tersebut teruk, ada kerosakan spt paip tandas bocor dan wiring semua dah di curi, anggaran kos pembaik pulihan haruslah di congak. Kos pembaik pulih ini haruslah diambil kira dlm menentukan PP.
Jika berpenghuni, perlu dipastikan siapa yang menghuni unit itu, adakah owner lama atau penyewa. Jika owner lama, agak susah dan memakan sedikit masa utk mengeluarkan owner lama dari unit itu. 

3- LOKASI. Sekurang-kurangnya 70% dari unit di kwsn tersebut di diami.. Kita tak nak membeli unit yang mana satu blok nya hanya ada 3 org penghuni shj.. Seram woo.. Ini penting untuk mendapat kan penyewa nanti.

4- TUNGGAKAN. Sesetgh unit lelong, bank tidak cover tunggakan lama. jadi pemilik baru harus menanggung semua kos tunggakan tersebut. Ianya ada dinyatakan dgn jelas di dalam POS (proclamation of sale, kontrak la tu). Tunggakan spt cukai tanah, maintenance, cukai pintu, bil api/air dan indah water antara tunggakan yg kita perlu semak. Sy pernah membeli unit yg mempunyai tunggakan cukai pintu rm3k dan maintenance rm4k dan lagi sedih sbb bank tidak cover.

Tu je la yg dapat sy fikirkan pada masa ini. Jika ada otai lain yg sudi tambah, sila tambah di bhgn komen.

Wednesday, September 19, 2012

Centre Of Gravity

Penat hari ini... tetapi berbaloi.. refresh dan update ilmu hartanah bersama 60org peserta Seminar Hartanah oleh Tuan Bri..

Ingin sy kongsikan satu benda baru (update) yg sy dpt hari ni. Anda tahu apa itu "Centre of Gravity at KL"? Sebelum ini (thn lps) Centre of Gravity terletak di PJ.. Tetapi pd tahun ini CoG ini telah berubah.. berpindah dari PJ ke BANDAR KINRARA..

 Terdapat beberapa faktor yg menjadi sbb kenapa CoG ini berpindah.. ini disebabkan oleh pembangunan di bahagian utara dan selatan tidak sama. Pembangunan yg ketara adalah MRT dan Ampang extension LRT yg baru..